Lineamientos para el Ordenamiento Urbano Ambiental: Uso del Suelo

1.- Uso del suelo

La dispersión urbana, el intenso fraccionamiento y la localización de determinados usos del suelo son algunos de lo problemas que presenta hoy la ciudad de San José. A continuación se describen algunas acciones posibles de implementar tendientes a revertir esta situación.

1.1- Fijación de bordes del área urbanizada
Se recomienda incorporar elementos normativos que ayuden a consolidar y completar los sectores urbanizados actuales a fin de evitar los procesos de extensiones ilimitadas con deficiente infraestructura y cobertura de servicios. Este concepto debería hacerse extensivo a los barrios satelitales.

La mencionada área estaría delimitada por:
Desde Hasta
Los Naranjos y 2 de abril Cabildo
Cabildo Maipu
Maipu Estrada
Estrada Junin
Junin JJ Paso
JJ Paso Brouchoud
Brouchoud Pueyrredon
Pueyrredon Mitre
Mitre Falucho
Falucho Centenario
Centenario Independencia
Independencia Urquiza
Urquiza Estrada
Estrada Entre Ríos
Entre Ríos 1ª Junta
1ª Junta Laprida
Laprida Cettour
Cettour Sourigues
Sourigues Yapeyú
Yapeyú Vias del Ferrocarril
Vias del Ferrocarril San Lorenzo
San Lorenzo Entre Ríos
Entre Ríos Yapeyú
Yapeyú Maipú
Maipú Los Naranjos
Los Naranjos 2 de Abril

Para los barrios satelitales:
Manzanas 1, 2, 3, 4, 5 y 6 de la Concesión 198 (Barrio Jardín)
Manzanas 1 a 41 de las Concesiones 239, 240, 241, 261, 262 y 263 (Barrio El Brillante)
Manzanas 1 y 2 completas, lado oeste de las manzanas 3 y 4, lado norte de las manzanas 5, 6, 7, 8, 9, lado oeste de la manzana 9 y 10 de las Concesiones 303 y 323 (Barrio El Colorado)
Manzanas 1 a 9 de la Concesión 302 (Bº Santa Teresita).
Manzanas 1 y 2 de la Concesión 322 y Manzanas 48 a 53 de la Concesión 338 (Bº San Bernardo).
Manzanas 1 a 8 de la Concesión 174 y manzana 510 de la Concesión 173 (Bº San Miguel y Bº Premat).

1.2- Fraccionamiento del suelo.
Es necesario establecer un orden entre actividades que actualmente se desarrollan en el territorio superficies, usos y localizaciones. Para ello se sugiere completar y modificar algunos aspectos de la ordenanza de loteos en vigencia, a saber:

1.2.1- Zonas y superficies:
Con el propósito de evitar el surgimiento de nuevos barrios satelitales ó áreas semiurbanizadas se propone fijar la condición de colindantes como requisito indispensable para la aprobación de nuevos loteos urbanos.
Fijar como de dimensión mínimas de lotes urbanos 10 m y superficie mínima 150 m2 para el radio central comprendido entre las calles Brouchoud, Dr. Cettour, Entre Ríos y San Lorenzo ambas aceras (Zona urbanizada 1). Igual dimensión debería respetarse para el resto de la zona urbanizada (Zona urbanizada 2) pero con una superficie mínima de 300 m2.

De igual modo establecer una zona de actividades turísticas delimitada por las concesiones: 345, 346, 356 y 357 (al este de la ex ruta 26); 347, 348, 349, 358, 359, 360, 361, 368, 369, 370, 371 y 372. Superficie mínima aconsejada 800 m2 con 24 metros lado mínimo.

Zona de Chacras: Delimitada al este por Ruta Nacional 14, al Oeste, Sur por la calle Ancha. Superficies no menores a 1 hectárea

Zona Rural: Delimitada al este por la calle Ancha, al Oeste, Sur y Norte por los límites del municipio. Superficie mínima 3 hectáreas

Intersticio urbano: Toda zona perteneciente al ejido municipal no incluida en las zonas descriptas. Continuar con lo señalado en la actual ordenanza 2500 m2 de superficie mínima.

1.2.2- Amanzanamiento y calles:
Se recomienda mantener la trama original, proyectando para las nuevas urbanizaciones las calles existentes inmediatas.
Establecer como ancho de calle mínima 20 metros y 30 para las perimetrales a las concesiones. Para las ochavas que linden con una calle de 30 m su traza debería aumentarse a 6 m de hipotenusa y para las de 20 a 4.50 metros.

1.3- Usos permitidos, alturas, FOT y FOS, retiros.

Se pretende establecer reglas a través de la redacción de un Código urbano y Ambiental que establezca parámetros claros tendientes a caracterizar las diferentes áreas señaladas; consolidar o desalentar usos actuales, regular los factores de ocupación del suelo y las alturas permitidas y los retiros. Para ello se efectúan las siguientes recomendaciones:

Zona urbanizada 1: densificar contemplando la capacidad de la infraestructura actual.

Sup. mínima: 150 m2
Lado mín.: 10 m
Usos permitidos:
+ Residencial
FOS: 0. 5 FOT: 0.6
+ Comercio minorista y Mayorista, Administrativo, Educativo, Servicios, Sanidad, Culto, Cultura, Esparcimiento, Transporte (vehículos y trafic)
FOS: 0.9 FOT: 1.35
Altura máx. permitida Sobre Línea Municipal: 7 m Total: 10 m
Retiro mínimo de LM: No exigido

En caso de usos mixtos deberán promediarse los valores de FOT y FOS indicados para cada uso.

Zona urbanizada 2: completar el tejido existente manteniendo sus características actuales y mejorando la calidad paisajística.

Sup. mínima: 300 m2
Lado mín.: 10 m
Usos permitidos:
+ Residencial, Comercio minorista y mayoristaAdministrativoEducativoServiciosSanidadCulto CulturaEsparcimientoTransporte (vehículos y trafic)Depósitos y/oPequeñas industrias hasta 500 m2
FOS: 0.4
FOT: 0.6
Altura máx. permitida: Sobre Línea Municipal: 7 m, Total: 8 m
Retiro mínimo de LM.: 3 metros

Zona de actividades turísticas: preservar las características naturales del medio. Promover el desarrollo del área de mayor calidad paisajística y de baja densidad constructiva.

Sup. mínima: 800 m2
Lado mín.: 24 m
Usos permitidos: Residencial permanente o turístico.Comercio minorista. Servicios. Cultura. Esparcimiento
FOS: 0.3
FOT: 0.5
Altura máx. permitida: Sobre Línea Municipal: 7 m Total: 10 m
Retiro mínimo de ED. 3 metros


Zona de Chacras: preservar las características naturales del medio compatibilizando con actividades agropecuarias en pequeñas unidades de tipo familiar. Con importantes controles ambientales. Dentro de esta área sería óptima para localizar el parque industrial

Sup. mínima: 1 ha.
Lado mín.
Usos permitidos: Residencial propio.Pequeñas explotaciones agropecuarias (excepto fet-lot)Hornos de ladrillos (distancia mín. de la autovía 500 metros) Industrias.
FOS: 0.2
FOT: 0.3
Altura máx. permitida
Retiro mínimo de LM: 10 metros

Zona Rural: territorio caracterizado por la mayor cantidad de explotaciones agropecuarias, con importante restricciones ambientales.

Sup. mínima: 3 ha.
Lado mín.
Usos permitidos: Residencial propio.Explotaciones agropecuarias Hornos de ladrillos
FOS: 0.15
FOT: 0.2
Altura máx. permitida
Retiro mínimo de LM: 15 metros

Intersticio urbano: territorio periurbano. De vocación difusa y mixta. Sería importante estrechar los controles sobre las actividades permitidas a fin de disminuir la conflictividad.

Sup. mínima: 2500 m2
Lado mín.
Usos permitidos:
+ Residencial
FOS: 0.4
FOT: 0.6
+ Viveros. Quintas. Forestaciones. Emprendimientos agropecuarios de tipo familiar. Recreativos. Culto. Educación. Cultura. Industrias (con restricciones). Transporte de carga. Talleres. Depósitos
FOS: 0.7 FOT: 1
Altura máx. permitida
Retiro mínimo de LM: 10 metros